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8家自营超市同日开进地下铁、在地铁上盖推出自营长租公寓将“交通便利”的价值发挥到极致、有超73个待开发的TOD项目……近年来，广州地铁轨道在地下蜿蜒伸展的同时，其商业模式不断向上生长、向外扩张，突破传统票务收入的边界。
通过房产物业、资源经营和资本运作等多元化矩阵，广州地铁正在探索一条可持续发展的创新路径。
扩张中的地铁商业版图
千亿投资与千公里网络
今年以来，广州地铁的商业化步伐明显提速：从南村万博地下商业街开业，到公园前、陈家祠车站便民商业区焕新，再到9月底自营超市八店齐开，动作频频。未来自营超市将覆盖更多换乘枢纽与社区站点，致力于打造一个逾百家的门店网络。
地铁自营超市开进地铁。9月30日，八大门店同时开门迎客。
依托线网优势，10月初，“不务正业”的广州地铁再迎新动作——自营长租公寓“悠享家”在14号线、广东城际的竹料站上盖正式推出，其核心优势是将居住与通勤深度绑定，真正实现“下楼即车站”，精准解决了年轻通勤族的痛点，将“交通便利”的价值发挥到极致。
“因地制宜”利用空间，广州地铁正持续拓展其商业版图。
再放眼广州地铁的运营版图，广州地铁集团2024年完成广州市重点项目投资618亿元，稳居全市国有企业首位。在这一庞大数字背后，是广州地铁作为城市动脉的持续扩张。
今年9月29日，广州地铁5条（段）新线路、1个车站（十一号线广州东站）正式开通运营。至此，“地铁+城际”——广州地铁在大湾区运营的轨道交通里程超过1100公里。
广州地铁的扩张速度令人瞩目。在今年底前，广州地铁还将开工建设佛穗莞城际，同时接管运营穗莞深城际，开通广清城际铁路南延段、地铁二十二号线后通段，运营的“地铁＋城际＋有轨电车”里程将突破1300公里，标志着“轨道上的大湾区”建设迈出重要步伐。
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广州地铁客流。
客流数据同样惊人。2024年，地铁线网全年运送乘客约32.8亿人次，线网日均运力增加7.3%。日最高客流达1220万人次，全市公共交通出行总量的占比达70.6%。在今年9月30日（“双节”前一天），广州地铁线网总客运量达1168.1万人次，客流再创新高。
客流数据的持续走高，其背后的硬支撑是一张日益密织的巨大线网。地铁建设周期长，一般4-5年的审批建设周期，是地铁项目的普遍特点。水网密集、地质复杂，遇上珠江穿越工程更是严峻考验，在广州建设地铁的挑战是投资与周期的双重攀升。
票务收入的现实困境
补贴退坡与千亿投资的挤压
在轨道网络不断“提速”扩张的背后，潜藏着一个深层次的矛盾：即便坐拥全国顶级的客流强度，其票务收入依然难以支撑自身的可持续发展。
过去高度依赖政府输血的模式正在转变。2023年，公司营收虽创下141.2亿元的历史新高，归母净利润却骤降至2092.7万元，同比锐减8.17亿元——其关键原因在于政府补助下降了9.58亿元。
这一趋势在2024年仍在延续。尽管营收规模跃升至230.62亿元，稳居全国同业前列，归母净利润仍停留在2200万元，与收入增长形成鲜明反差。
然而，与补贴“退坡”形成强烈对比的，是广州地铁仍在持续推进的千亿级投资。
早在2021年，广州市为保障未来三年的轨道交通发展，制定的资金总需求就达3141亿元，年均投资超过1000亿元。不断扩张的线网建设与“收紧”的补贴政策，正共同挤压出广州地铁必须直面资金考题。
物业开发
反哺主业的核心引擎
2024年，地铁无论是客运量还是票务收入，都实现了稳健增长。这表明广州地铁的运营效率和客流吸引力在持续增强。但从收入结构来看，尽管票务收入本身在增长，但它在公司总营收中的占比却大幅下降。这背后最主要的原因是，广州地铁的多元化经营业务（尤其是物业开发）收入爆发式增长，显著做大了总收入蛋糕。
2024年，广州地铁营收（230亿元）领跑全国。其中，地铁物业开发业务更是大幅增长，其房地产业务收入高达98.1亿元，不仅远超77亿元的票务运营收入，更占据了多元经营总收入的大半壁江山，而票务收入（即运营收入）仅占总营收的约33.3%，仅占三成。
由此可见，房地产开发在广州地铁的多元化格局中扮演着“绝对主力”的角色。在广州地铁的商业拓展中，TOD（以公共交通为导向的开发）模式如今已成为关键战略。同时，也是广州地铁最重要的收入来源之一。2024年，广州地铁推动房产开发输血补血，成功推进场站综合体用地收储补偿工作方案印发，明确22个场站综合体收储补偿标准。
在广州地铁TOD蓝图里，地铁上盖不仅仅是建筑，更是一个强大的“资源接口”。从2017年开始，广州地铁相继拿下了官湖车辆段、汉溪长隆站、赤沙车辆段、白云湖车辆段、广州白云站等地块项目，到如今依托“轨道+物业+产业+生活”的TOD综合开发，截至目前，已打造近30个TOD项目，涵盖车辆段上盖、枢纽综合体和站点一体化开发等多种类型。未来，仍有超73个待开发的TOD项目，发展空间巨大。
立体化经营创收试验场
流量价值转化的机遇与挑战
除了大规模的物业开发，广州地铁对地下空间进行更加精细化运营，布局多条赛道。
在商业资源方面，2024年广州地铁商业出租面积约90万平方米，整体出租率超过93%，显示出其商业空间强劲的市场吸引力。广告业务则迈入一体化运营新阶段，体量跃居全国同行前列。更引人注目的是，其创新推出的个人广告服务，以380元起步的低门槛，让普通用户也能在地铁场景中投放祝福与表白，开辟了新赛道。
当前，广州地铁的商业已形成覆盖零售、居住与办公的立体生态：生鲜零售品牌“地铁优鲜购”深入多个站点；自营长租公寓“悠享家”精准服务都市通勤人群；旗下万胜广场、荔胜广场等商业综合体与白云站TOD写字楼项目，则共同构筑起“轨道上的商业圈”。
面对持续的扩张压力与资金需求，广州地铁亦展现出高超的资本运作能力。2025年，公司成功发行10亿元中期票据，票面利率低至2.58%，反映了资本市场对其信用的高度认可。更具突破性的是在公募REITs领域的探索——广州地铁三号线REITs项目稳步推进，底层资产估值约50亿元，此举为盘活巨额的存量资产、打通权益性融资渠道提供了创新的“广州方案”。
为系统性破解筹资难题，广州地铁还谋划了清晰的投融资创新路径，在国内首创“股权投资+施工总承包”模式，吸引社会资本参与“地铁+城际”项目建设。
随着“轨道上的大湾区”持续加速，广州地铁正走在一条从依赖“输血”到实现“造血”的转型之路上。传统补贴模式的转变与持续扩张的巨额投入，共同构成了其必须面对的核心课题。
目前，以物业开发为代表的多元化经营已初具规模，但这条路径仍面临多重考验：房地产行业的周期性波动，为持续“反哺”主业带来了不确定性；日均近千万的客运流量，其背后所蕴藏的消费潜力仍有待系统性地挖掘与转化；而商业、物业与客运业务之间的协同效率，也将是提升整体盈利能力的关键。
未来广州地铁的可持续发展，既取决于自身在业务开拓与精细化运营上的突破，也离不开更具弹性的政策支持与机制创新。如何在公益属性与市场效率之间找到长期平衡万宝配资，如何将庞大的客流优势转化为稳固的商业模式，这一切仍有待持续探索。
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